三湘印象名邸上海算豪宅吗-上海三湘印象公司简介

当前目录表

• 1、上海千人“秒杀”6000万豪宅 单价16.5万最贵住宅将入市
• 2、上海三湘印象名邸怎么样？好不好？值不值得买？
• 3、很多咬死不卖的房子，后来都陆续卖了
• 4、中国房价分析

上海千人“秒杀”6000万豪宅 单价16.5万最贵住宅将入市

自3月份以来，上海楼市的热度便不断提升。尤其是豪宅市场，千万元级楼盘入市频遭抢购。

6月22日入市的前滩三湘印象(000863,股吧)名邸项目，均价12.18万元/平方米，单套房源总价最高超过6000万元，开盘即售罄。

节前的6月24日，上海史上最贵豪宅项目将开盘销售，单价约16.5万元/平方米，单套房源起价达2600万元，主力户型价格均在5000万元以上。据了解，该项目位于市中区，本次推出135套房源，而认筹人数已经超过了房源1倍。

多位业内人士向《每日经济新闻(博客,微博)》记者分析认为，豪宅市场的热销对近期上海楼市有一定刺激作用，但就整体市场而言，同比去年依然“价涨量跌”，成交量还有恢复的空间。目前的高价项目热销，有项目自身价值因素，也有消费者信心恢复的提振，但对刚需市场影响有限。

豪宅入市频频遭“抢”

“买到就是赚到！”王悦就是这样一位疯狂的购房者，她告诉《每日经济新闻》记者，已经参加了两次摇号，对前滩板块的房子志在必得，上次摇号还是前滩另一个热门楼盘东方惠礼。

今年4月，王悦参加了东方惠礼项目的摇号，彼时，该项目在4天半时间内认筹数就达2300+，认筹率559.8%，总共411套房源，相当于近6人抢1套房。

仅仅过去2个月，同样在前滩板块，距离东方惠礼项目1公里的三湘印象名邸项目6月22日开盘，几乎“秒”光，仅半个小时就完成了摇号、公布结果的流程。

事实上，三湘印象名邸项目所在地块，由三湘印象于2014年12月24日以楼板价66629元/平方米、溢价113.8%竞得，是当时的上海单价“地王”。

记者留意到，三湘印象名邸入市均价为12.18万元/平方米，较两月前同板块东方惠礼项目的9.2万元/平方米高出近3万元/平方米。该项目单套房源总价860万元起步，最贵房源总价超过6000万元。

据记者了解，三湘印象名邸认筹金定即达200万元，且要求首套房需提供750万元资金证明，二套房需提供1500万元存款证明。虽然门槛很高，但本次推出的142套房源仍然引来上千人认筹，最终能够参加摇号的也有955组，认筹率高达672%，即近7个人抢1套房。

值得一提的是，据微博报料，在摇号现场，居然有人转让选房号，要价120万元一个。

王悦则不无憾地告诉记者，她摇到了400多号，基本没希望，所以没去选房。

记者注意到，在过去一周（6月15~21日），上海楼市就迎来一波开盘潮，共有9个楼盘开盘，其中单价超过10万元的楼盘就有3个，而这3个豪宅项目均取得了不错的战绩。

如位于杨浦区的融信世纪江湾项目，单价13万元，推出57套房源，认筹人数达119人，认筹率超过200%；位于普陀区的宝华城市之星项目，单价10.18万元，56套房源引来113人认筹，认筹率亦超过200%。

位于静安区的苏河湾中心润府项目于6月21日开盘，单位达12.68万元，短短几小时便卖了212套，并且最先售罄的是29套184平方米的大户型，总价均超过1800万元/套。

而本周，上海也将有7个项目迎来开盘，除了已经开盘的三湘印象名邸，位于市中区的某豪宅项目将于6月24日开盘，单价约16.5万元，堪称上海有史以来最贵豪宅项目。

令人惊讶的是，在上海这一轮楼市销售“热潮”中，豪宅似乎比普通房源更抢手。

58安居客房产研究院分院院长张波向《每日经济新闻》记者表示，首先上海前滩区域一二手房价格倒挂使得新房销售热度上升；其次，规划和学区也是购房人考量的一个重要因素。

不过，张波同时指出，该区域也有过分炒作的成分存在，从客群上分析就能看出，前滩板块的购房者有一定比例为投资客，新盘的投资客比例保守估计也在20%左右。前滩板块处在上海中环附近，是中环配置最高的板块，房价已经提前把板块未来的价值体现了出来，未来能够有多大的上升空间还未可知。

千万级楼盘半年入市20个

值得注意的是，自3月中旬绿地董家渡项目拿下今年首张预售证以来，上海楼市尤其是豪宅市场正迎来持续复苏。

在6月这一波豪宅入市抢收的热潮之前，3~4月，上海也曾推出多个千万元级高端楼盘，火爆认筹的场面频现。如碧云尊邸、绿地海珀外滩、新鸿基滨江凯旋门、中海汇德里等项目，均是认筹率屡屡翻倍，被购房者热抢。

据《每日经济新闻》记者统计，今年1月至今，上海新开均价超10万元/平方米的楼盘已经有18个，单套房源总价超2000万元的楼盘则超过了20个。

总价“千万级”的豪宅项目频现排长队抢筹现象，也带动了整个上海楼市价格的升温。

上海链家数据显示，4月份上海全市成交商品房的套均总价693万元/套，环比增长5%，同比增长7%；成交均价53132元/平方米，环比增长3%，同比增长6%。

据上海中原地产统计，5月上海新房成交9047套，成交面积105.6万平方米，环比增加72.5%，创44个月来新高；5月成交均价63341元/平方米，环比上涨5.6%，成交均价也创2018年11月以来的新高。6月份上海入市楼盘将达32个。

记者查阅安居客数据发现，上海前滩板块目前4个在售项目二手房价格已经在8.47万元/平方米以上，个别如前滩晶耀名邸与前滩东方逸品项目的二手房均价已达10万元/平方米，而此前新盘入市售价约8.6万/平方米。

对此，张波表示，二季度上海楼市中高端市场热度提升明显，无论是传统意义上的市中心豪宅还是内中环间的小面积高单价房源，关注度都较高。一方面是由于二手房市场成交量提升，助力改善型需求获得足够资金入场，加之市场总体成交放量对于购房者的心理会起到推动效应，加快观望者的入市步伐。另一方面，从近两个月上海中高端项目的成交量来看，单价8万元以上的项目明显放量，中高端改善需求者入市的比例在增大。当然，不排除部分项目由于限价因素，导致投资性需求的存在，或者由于学区的因素，导致关注人群比例的明显提升。

上海三湘印象名邸怎么样？好不好？值不值得买？

楼盘名称：上海三湘印象名邸

城市：上海

楼盘位置：东至芋秋路南至晓会路西至桐晚路北至前滩大道

开发商：上海三湘海农资产管理有限公司

产权年限：70年

建筑类型：高层,

公交线路：翠西路桐晚路(公交站):(停运)Z102路;芋秋路翠西路(公交站):(停运)Z102路;华夏西路林浦路(公交站):810路;973路;南南线;前耀路友城公园(公交站):浦东滨江5路;泳耀路前耀路(公交站):浦东滨江5路;长峰新村(公交站):733路;龙水南路临江路(公交站):1222路;56路区间;733路;932路;浦西滨江1路;龙腾大道云锦路(公交站):浦西滨江1路;云锦路龙耀路(公交站):1222路;56路区间;三林渡口(公交站):(停运)1060路;

其他交通方式：轨道沿线：

6号线,11号线,8号线

道路交通：

西藏北路、南北高架路

规划信息：其占地面积为27930平方米，容积率，绿化率43%，共131栋楼，停车位带地下车位

周边配套：周边商业：

东方体育中心、前滩演艺中心

周边交通：

轨交：6、8、11号线东方体育中心站； 公交路线：东方体育中心: 174路、84路 华夏西路林浦路: 810路、1022路、973路 林浦路停车场: 1022路 东方体育中心(东育路): 84路

周边公园：

自带配套

周边医院：

新加坡著名私立莱佛士国际医院

周边学校：

惠灵顿国际学校

内部配套：带商业

（所载信息仅供参考，最终以售楼处信息为准。）

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很多咬死不卖的房子，后来都陆续卖了

说来奇怪，最近我们团队频繁出去踩盘，过程中有一个越来越坚定的感受

很多我们以为不卖的项目， 突然开始卖了

01

来看看具体的

浦东金杨板块的标杆项目， 金桥瑞仕花园 ，时隔12年后竟然又放出106套房源进行公开拍卖

新房几近断供的内环内徐家汇，老牌项目 永新城 ，拿地时间久远到2004年，突然冷不丁放出114套房源

宝华城市之星 最后一栋楼王，本来说好价格不合适就一直拿着，没想到最近也拿出来卖了

这不是全部，如果只算内中环，还有高尚领域、品尊国际、中环名品公馆 ……

各位发现了吗？ 这些“老盘新开”或“老地新开"的项目有着比较统一的特征：

地段绝佳、 很多年没有新盘加推、 保留好楼栋持有或出租、屯地 捂盘到快被上海新房市场淡忘

而就在大家以为只能 “二手见” 的时候， 却扭转头来异军突起，在集中入市的上海新房市场上，扯开一个口子， 搅动着原有的游戏规则

为什么会这样？

其实很多人不知道，上海楼市这么久了，也不是所有的开发商都是快周转的，有的项目有的企业因为各种各样的原因，可能会持有一些房子不对外卖了

开发商就自己拿在手里，也不干嘛，就持有拿着

为什么，其实很简单啊，因为大概率上来说，哪怕当初很多卖不掉的房子，只要现金流不紧张，持有都不会有什么问题

道理就更加简单了，因为十几年来不论调控与否，真实的房价一直在涨

各位会很清楚的发现，上海新房价格在这些年一直是稳步上涨的，过程中当然也有打压和调控，但就算行情不好的时候，持有者也都心如明镜

地产是靠天吃饭的 ，这话说的真对

02

问题同样出在这里，既然等了这么久，为何现在耐不住性子，要 抢着 跟新盘竞争 集中入市

我觉得主要是因为， 2020年真的是一个很特殊的时间点

而2020年之前是2017、2018、2019这特殊的三年

上海均价是一回事，但是对于具体项目来说，因为限价的原因，基本上每个盘的单价不会提升

而且这个价格都是很多时候的高楼板价项目，所谓的保本价在上海楼市里根本没有作用，预售证应该多少钱就是多少钱

所以上海楼市的这三年真真实实的给了开发商各种痛，其中最痛的就是项目不赚钱，或者说不怎么赚钱

但是2020年，突然有了一点点的 希望

因为今年的预售证，我们看到了一点突破的意思

16年首开的静安府西区，开盘价8.6w，18年再开8.7w，19年再开还是8.7w， 到2020年旁边的静安映和静安世纪都过了9w，这就是希望

还有热度很高的前滩，三湘印象名邸，去年给到的批复价是10.9w，在此之前单价最高的东方惠礼也不过9.2w，这两天给到的批复价：12.18w

不论如何，在横盘了三年的房价体系之后，今年在利润率上，不少项目开始有了很好的提升

所以也让很多房企如果现在手里持有一些项目的时候现在都会有os： 要不要趁着这一波卖掉算了，后市怎么样真的猜不出

当然，成交量这一块也很有趣，市场在回暖，但是呢，又不是爆了的那种

由于情况特殊，今年1月至4月略低于去年，但到了5月份，新房成交量达到了惊人的 9150套 ，是近四年上海新房单月成交的最高套数

数据：克而瑞

单月新房成交9000+套，已经很久没在上海见到了，但是和2016年这种大年比起来又算不上什么

所以一样的，企业在面对自己持有物业的时候也会想着： 要不要也趁着这一波，卖了算了

最后竞争也是那么微妙

今年会有接近200个新盘拿预售证 ，你不卖，别人也就卖了

03

既然现象是存在的，那这些项目的品相究竟是怎样的？

一定不会差

仔细想想也会明白，如果你是商家，是会选择屯差的产品还是好的产品，来等待价格上涨？

差项目只会赶快出掉，没有人会选择屯盘或持有

我们特地去看了这些回归的老项目，感受很深：只有当年的匠心才会做出这样的产品

不仅仅是地段稀缺，周边新房次新断供， 产品力也都出奇的强势

举两个项目的例子吧

金桥瑞仕花园，很多人都会想：12年前的老项目了，无论是产品、户型、内部配套和保养

现在都过时了吧？

我本来也抱有同样的想法，但实地去踩了这个项目才发现，对于有能力成为板块标杆的定义，我可能存在一点误解

除户型稍有过时外，项目的产品力、内部配套和保养、绿化率等各项情况，从我个人的角度来看，说是 碾压 现在的新房也不为过

随便给大家放出三个点：

1、60%的绿化率

2、近100米的楼间距

3、历久弥新的外立面和足够宽敞的阳台

1.45的容积率，这个在洋房才有的低密，竟然会出现在21层的高层项目上

来看一张俯拍图的视角

再看一张我拍的地面实景图

小区内部到处都有这样的景观园林，葱葱郁郁， 什么是种在花园里的房子？这就是

十几年房龄的外立面，经过时间的沉淀，依然历久弥新

这种面宽的阳台，你很难相信会出现在上海84平的户型上

再来看看徐家汇的老牌明星盘， 永新城

三梯四户、6米高的入户大堂、外立面崭新的和新盘无异

上海新房少有的 80%得房率 ，内部的空间尺度也足够宽阔

还有这个拐角阳台，在徐家汇可以看遍繁华夜景

看完这两个项目，说实话，我被惊到了

其他新入市的老牌项目同样如此， 除了年限受损，产品力并不逊色于当下的新房

所以对于这些项目，地段和产品力一定是没问题的，唯一的问题可能就是户型会比较老，我们都知道2010年之前90平米都是做两房一卫的，和现在大家的产品规划理念差距还是蛮大的

当然很多也是因为时间，很多出挑的设计才有可能做的出来，现在的建筑规范可能不太让你做这种转角的阳台了，也就在以前的建筑规范才有可能

所以各有利弊大家自己判断

另外整体的装修不论当初配置多高，现在也折旧的厉害了

除此之外大家还需要留意下物业这块，毕竟经历了这么久的年限，好的物业会让房子的折旧慢一点，再慢一点

最后就是看价格喽，价格合适面积需求匹配，这种房子不会差的

04

好了，最后说一说，这种现象为什么发生在上海

这恰巧说明了上海整体楼市调控的成功，其实不论是作为一线城市的深圳还是长三角的杭州南京，其实楼市的热度都远超过上海

前两天我去苏州的金鸡湖，那里的普通公寓动不动也是十万朝上了，有朋友和我说要卖掉金鸡湖的一套公寓平价换到翠湖天地，我听完之后内心也不知道是什么滋味

而反观上海楼市，其实不论怎么样各种客观因素，但是整体的房价还是偏低的

关键是用户对市场的预期都比较冷静，购房者是真的觉得楼市不会有特别大的震荡，这一点是很难得的

楼市管理无非是预期管理， 很多持有物业的开发商，之所以现在都拿出来卖，也就说明了他们对未来预期也比较平淡

要把楼市顶起来有一万种办法，要把楼市打压下去有一万零一种办法，但是把楼市让人感觉很稳很平，这真的蛮难的

放眼如今，也只有上海做到了

这也是为什么很多人会说上海房价被低估的原因了。当然上海到底是低估还是有泡沫这件事不重要，重要的是扎根在这个城市生活的人，是否能够买到自己中意的房子

最后根据惯例，还是给一点点小建议

1、 横盘3年，今年量价趋势向好，如果你是上海的首套刚需，不要犹豫。 当下的上海，对于首套，依旧友好，依旧宽松，依旧是最好的时机

2、置换也要加快节奏，静淡市场才是换房的最佳机会

最近我的老板就在加快换房节奏，对普通个体来说，我愿意相信这个老兵对市场的感知

3 、今年的上海，可以选择摇号热门项目，但不要死磕。 今年的新房供应不少，次新也有很多好的项目，对买房人来说，预算内是可以挑挑拣拣的

这些频繁发生的点状变化和趋势，串联成上海楼市的基本面，在我面前缓缓展开。预期管理好了，产品力就会开始提升，而更多元的模式也会开始慢慢显山露水

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中国房价分析

房地产是我国主要经济支柱之一，关系到民生和社会稳定问题，因此政府和民众都特别关注。那么中国未来的房价会怎样呢?下面就跟着小编一起来详细了解一下吧！

1.影响房价最重要的因素——人口

房价与人口结构,人口流动有关,我国从2012年开始,劳动人口年龄(15-59岁)当年就减少了345万。新增外出农民工数量也首次出现了减少,导致房价普涨时代的结束。

据有关数据统计,2015年新增外出打工的人数只增加了60多万,其中80%以上人口流向了地级以上城市,因此,中国正在经历大城市化进程，而非城镇化。

大城市的最大优势：教育、医疗和文化娱乐比中小城市更丰盛优质，就业机会和薪资待遇也比中小城市高。

从人口老龄化上分析：未来房价并不乐观，老龄化严重意味着将来房产需求回落。而我国人口众多，不能像美国一样通过移民来缓解老龄化问题。因此，人口流向和老龄化决定了中国未来楼市低迷。



2.货币膨胀是导致高房价的主要因素

有一篇文章写到，2011年前房价上涨是人口导致的，而2011后，房价上涨则是货币导致的。比如：2012年开始，一线城市房价大幅度上涨，但上海人口增长幅度却出现了负增长，因此，房价上涨和人口流动关系不大，而是M2和存款的增长，带动了住房贷款的大幅增加。



3.居民收入结构对房价的影响不容忽视

我国统计局公布的数据可知，2014年城镇居民可支配收入总额为21.61万亿，农村居民可支配收入为6.49万亿，加总之后为28.1万亿。此后，国家统计局又发布了“2014年住户部门实物交易资金来源”，其中可支配总收入为39.11万亿，住户部门可支配总收入超过居民部门可支配总收入11万亿。

由此可见两种的差异非常大，意味着中国实际房价收入并没有那么高。此外，中国居民贫富差异大，财富居中在少数人手中，少数人拥有大量住房，让一二线城市的房源紧张，导致住房供不应求，房价居高不下。



4.政策对当前房价的影响最明显

房价除了和人口年龄、人口流向、 货币规模和流向有关之外，还和房产政策有关，据有关数据表明，政策变化对房价短期的影响是最明显的。

而在2016年中央就提出，“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，然后运用金融、财税、立法等手段，加快建立符合国情、市场规律的基础制度和长效机制。