房屋买卖谈判案例_房屋买卖谈判案例法律人员

当前文章目录：

• 1、案例：房屋买卖合同纠纷
• 2、五大常见案例分析！买卖商品房遇上这类案情，法院会如何判决？
• 3、房产纠纷,房子已过户,卖方反悔案例大全
• 4、经济法案例分析：甲有一套房子欲出售。甲和乙签订书面买卖合同，乙以40万元购买。（越详细越好）
• 5、房地产买卖典型案例剖析及相关最新法规的目录

案例：房屋买卖合同纠纷

房屋合同纠纷是指房屋买卖过程中出现的纠纷，包括售房广告引起的纠纷、认购书相关的纠纷、房屋买卖合同价款支付相关纠纷、房屋交付相关的纠纷、延期办证的纠纷、惩罚性赔偿的纠纷、二手房买卖的纠纷、商品房买卖合同解除与房屋按揭关系的冲突与协调、有关包销的纠纷等。

1、买卖合同

是指出卖人将房屋所有权转移给买受人、买受人支付价款的合同。此处的房屋，包括了商品房、经济适用房、房改房，农村房屋等各类合法性质的房屋。

2、预约合同

是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现，且多约定了定金。商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容。

购房者签订预约合同可以防止其他买家抢购自己中意的房屋，又能暂缓付款，以冷静思考或筹措资金;开发商签订预约合同可以锁定购房者，有利于按计划售房。

3、预售合同

是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得(商品房预售许可证)的，不得进行商品房预售。

4、销售合同

是房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同。广义的商品房销售合同包括了商品房预售合同。商品房销售，当事人双方应当签订书面合同，合同主要内容包括:商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方违约责任等。

5、委托合同

是指房地产开发企业将开发的商品房委托给中介机构代理销售，并向中介机构支付酬金的合同。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

6、转让合同

是指经济适用房所有者将经济适用房所有权转让给他人，他人支付价款的合同。经济适用房在取得房屋所有权证和土地使用权证一定年限后，方可按市场价上市出售;出售时，应当按照届时同地段普通商品房与经济适用房差价的一定比例向政府交纳收益。

7、买卖合同

是指农民将农村自有居住性房屋转让给他人，他人支付价款的行为。农村房屋买卖合同，涉及农村宅基地的问题，对合同效力需严格按法律规定进行确认。

处理房屋买卖合同纠纷的法律依据主要是《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《合同法》、《物权法》、《城市房地产开发经营管理条例》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定。

五大常见案例分析！买卖商品房遇上这类案情，法院会如何判决？

买房对于普通民众来说是人生大事，每一位购房者都期望可以顺利买到心仪的房子，然而现实生活中关于购房的维权纠纷时有发生，遇到这类案件该如何处理？法院又会如何判决？凤凰网房产携手山西弘韬律师事务所，为你分析常见的购房和维权案例。

1、“双合同”销售房屋引发纠纷该如何解决？

基本案情：

某房地产公司与购房人签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定房屋是装修交付。同时，购房人与案外人某装修公司签订《装饰工程委托协议书》。上述两份合同签订后，购房人支付了装修款和房价款，两公司分别开具了发票。后因房地产公司逾期办证产生纠纷，购房人起诉要求支付逾期办证违约金。购房人述称其签订的《装饰工程委托协议书》是在售楼部签订，签完后由房地产公司拿回去盖上房地产公司的公章。装修公司不予确认，但并未明确否认。购房人称装修款项是支付到房地产公司的账户。

一审法院判决：

一、房地产公司为购房人办理案涉房屋的不动产权证并交付给购房人。

二、房地产公司向购房人支付逾期办证违约金[标准：参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准]。

二审法院判决：

一、维持一审判决第一项；

二、变更一审判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起三十日内，房地产公司向购房人支付逾期办证违约金[以房屋价款1603785元为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准，从2017年11月1日计至房屋产权过户登记手续办妥之日止，违约金总额以本金为限]。

裁判要旨：

近年来，在政府对房地产市场不断出台调控政策下，部分楼盘开发商利用“双合同”（买卖合同+装修合同）模式销售房屋引发纠纷。开发商主导购房者与装修公司签订的装修合同，并非合同双方当事人对房屋进行装修的真实意思表示。依照《中华人民共和国民法总则》第146条的规定，签订装修合同是双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为，故该装修合同应为无效。虚假的意思表示隐藏的是签订买卖合同的真实意思表示，所以以虚假的装修合同表现出来的行为后果应该由真实的买卖合同来承接，故案涉房屋实际交易价款应为买卖合同价款与装修价款之和。

2、面对虚假销售宣传，法院会如何判决？

基本案情：

某房地产公司与多个购房户分别签订了《商品房买卖合同》，各户所购房屋面积及价款不等，房款均已付清。在合同履行过程中，购房者获悉房地产公司销售宣传的“水景公园”区域实为市政公用设施用地，该区域市政规划也未明确存在“水景公园”规划建设。并且，购房者所购商品房临近“变电站”项目，该变电站属于电磁强辐射设施，对所售商品房的居住品质存在一定程度的损害。但是在购房者购买商品房时，房地产公司从未以任何方式告知过该变电站在所售楼盘临近选址规划拟建的事实。购房者以房地产公司对并不存在规划建设的“水景公园”进行虚假销售宣传，故意隐瞒高压变电站选址规划拟建的事实，构成欺诈为由，向人民法院提起诉讼。

一审法院判决：

被告房地产公司补偿购房等人损失（金额按照购房款2%确定）；二审法院维持原判。

裁判要旨：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案出卖人违反诚实信用原则，给买受人造成损失的，应当根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定承担缔约过失责任。

3、房屋认购定金能否退还？

基本案情：

吴某与某房地产公司签订房屋认购单1份约定：吴某认购某房地产开发公司房屋一套，认购总价为人民币1000万元，签订认购书时付定金人民币52万元；签署认购书后，购房人应在10月10日前携带相关证明文件及本房屋认购单至售楼处签约，逾期按购房人违约处理，卖方可不经催告，将房屋另行处置。购房人所交定金，不予退还。……当日，吴某向该公司支付了52万元，该公司向吴某开具了收款事由为“订金”的收据。后因为双方在10月10日为花园问题没能达成一致意见，致使认购书约定需要签署的商品房买卖合同也没能订立。10月14日，该公司向吴某发出违约告知函，称认购单已经失效，所交定金52万元不予返还。房地产公司承认其销售人员在销售时曾经承诺购整层房屋赠送花园。双方一致认可是因为花园问题没能达成一致意见，造成商品房买卖合同没能订立。

一审法院判决：

某公司应在七日内返还吴某定金52万元。二审法院维持原判。

裁判要旨：

商品房预售合同中的定金只是合同双方在一定期限内继续就商品房买卖进行诚信谈判的一种担保义务。商品房预售合同签订后，只要当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商，未能订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，并非一方当事人对认购协议无故反悔，应认定双方均已履行了认购书约定的义务，对未能签订商品房买卖合同均无过错，定金罚则不应适用，卖方应向买方返还定金。

4、房屋交付不符合标准，购房者该怎么办？

基本案情：

张某与某房地产公司分别签订两份《商品房买卖合同》，约定张某购买某房地产公司开发的房屋两套，合同约定房屋价款分别为99万元及14万元，两份合同均约定交房日期为2017年2月16日前，房屋交付条件为“该商品房五大主体验收合格”。合同签订后,张某依约缴纳了购房款，但某房地产公司未能在合同约定的时间交付房屋，且未出示房屋经过验收合格的相关证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。庭审中张某自认于2017年8月10日拿到房屋钥匙并开始装修。现张某主张房屋质量存在问题，双方产生纠纷。另，涉案房屋已于2015年9月25日经过五大主体即建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格。

法院判决：

某房地产公司应支付张某逾期交房违约金（从2月16日计算至8月10日）。

裁判要旨：

关于竣工验收标准问题张某与某房地产公司之间合同约定的房屋交付条件为“五大主体验收合格”，根据《建设工程质量管理条例》的规定，建设工程的验收由建设部门组织验收。因此双方之间的合同约定并不违反法律法规的强制性规定。由于某房地产公司提交的证据证明涉案房屋所在的楼座已经过五大主体验收合格，故涉案房屋已经达到交付条件。张某主张涉案房屋未经验收交付的理由不能成立。

5、购房者办理按揭贷款，却未如约向银行提供完整有效的申请资料，是否构成违约？

基本案情：

李某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》一份。《商品房买卖合同》约定：该商品房按建筑面积计算为80平方米，单价每平方1万元，总价款80元。李某的付款方式为签约时支付30万元，余款50万元申请按揭贷款。李某应向指定银行提供完整有效的申请资料，办妥按揭贷款所需的相关手续，逾期视为违约。签订《商品房买卖合同》当日，李某向房地产公司支付了30万元的购房款。李某应最迟在签订《商品房买卖合同》当日向银行提供完整有效的申请资料，办妥按揭贷款所需手续。但是李某并未如约向银行提供完整有效的申请资料，没有按时办妥按揭贷款所需手续。为了催促李某尽快履约，房地产公司向李某发送告知函，但李某仍置若罔闻。

法院判决：

李某应向房地产公司支付违约金。

裁判要旨：

若商品房买受人以买卖合同中关于办理按揭贷款手续的期限约定不明确为由而拒不办理按揭贷款手续;在办理按揭贷款的条件已经成就，经开发商催告后买受人仍不履行办妥按揭贷款手续的合同义务的，应承担相应的违约责任。

房产纠纷,房子已过户,卖方反悔案例大全

已经签了房屋买卖合同，但是房屋尚未过户，由于地区规划原因，房屋价格突然上涨，此时卖方可以反悔吗？我国法律有没有对此进行规定？下文为大家整理了关于房屋过户前卖方反悔的知识，欢迎大家阅读了解！

案例简介

2014年5月20日，房主吴先生与廖先生签订了一份房屋买卖协议。双方约定：吴先生将其所有的一套房屋，以65万元的价格出售给廖先生。廖先生于协议签订之日预付房款20万元，余款45万元于同年6月10日在交付房屋时一次性支付，同时吴先生承诺在全额支付房款的15日之内协助廖先生办理房屋过户手续。

协议签订后，廖先生按约定付清了全部房款，吴先生也将房屋交付给了廖先生。正当廖先生高高兴兴地装修房屋时，吴先生感觉房子卖便宜了，因此拒绝协助廖先生办理过户手续并要求归还房屋。廖先生当然不同意。他认为自己已经付完全款并且开始进行装修，现在吴先生无故反悔，实在没有任何道理。他要求吴先生按照协议约定，将房屋过户到自己名下。吴先生则认为，房子没过户前就是自己的，自己现在不想卖了，当然也不用协助廖先生办理过户手续。无奈之下，廖先生来到律师事务所向专业律师进行法律咨询。

律师说法

律师事务所专业律师告诉廖先生，根据《合同法》相关规定：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，包括履行通知、协助等附随义务。

同时，《物权法》规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”

本案中，吴先生与廖先生之间签订的房屋买卖协议，是双方的真实意思表示。根据前述法律规定，该房屋买卖协议自成立时生效;未办理产权转移登记手续，不影响合同效力。因此，涉案的房屋买卖协议合法有效，对买卖双方具有约束力，应当继续履行。

既然吴先生与廖先生签订的房屋买卖协议合法有效，且已实际履行，那么作为合同当事人的吴先生和廖先生就要受到该合同的约束，双方都应该遵守诚实信用原则，按照协议的约定全面履行合同义务。现吴先生拒绝协助廖先生办理房屋过户，属于违约，应当承担相应的法律责任。廖先生可以通过法律手段维护自己的合法权益。

当然，在这里，律师提醒，依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力。任何一方都要按照合同的约定全面履行自己的义务，否则就要承担相应的法律责任。

经济法案例分析：甲有一套房子欲出售。甲和乙签订书面买卖合同，乙以40万元购买。（越详细越好）

1，合同有效，因为是双方真实意思表示。

2，如果丙是善意的，则甲丙之间合同有效，理由同1.

3，房子属于丙，因为已经办理过户手续。甲应对乙承担违约责任。

房地产买卖典型案例剖析及相关最新法规的目录

第一部分 典型案例解析

一、房屋买卖合同纠纷案例解析[案例1—案例3]

二、房屋买卖纠纷案例解析[案例4—案例8]

三、房屋租赁纠纷案例解析[案例9—案例13]

四、贷款担保纠纷案例解析[案例14]

五、房屋质量纠纷案例解析[案例15—案例18]

六、房屋面积纠纷案例解析[案例19—案例20]

七、合作开发纠纷案例解析[案例21—案例22]

第二部分 适用法律法规

一、综合管理

(一) 中华人民共和国城市房地产管理法(摘录)(1994年7月5日)

(二) 中华人民共和国合同法(摘录)(1999年3月15日)

(三) 城市房地产开发经营管理条例(1998年7月20日)

(四) 建设项目环境保护管理条例(1998年11月29日)

(五) 房地产开发企业资质管理规定(2000年3月29日)

(六) 经济适用住房管理办法(2004年5月13日)

(七) 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)1999年12月29日)

(八) 广告管理条例施行细则(2005年1月1日)

(九) 温家宝主持常务会议研究促进房地产业健康发展措施(简称“国六条”)(2006年5月7日)

二、土地管理

(一) 中华人民共和国土地管理法(1998年8月29日)

(二) 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释(2005年8月1日)

三、招标投标管理

(一) 建设部关于进一步加强工程招标投标管理的规定(1998年8月6日)

(二) 建筑工程设计招标投标管理办法(2000年10月18日)

(三) 房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法(2001年6月1日)

(四) 建筑工程施工发包与承包计价管理办法(2001年11月5日)

(五) 工程建设项目货物招标投标办法(2005年3月1日)

四、拆迁管理

(一) 城市房屋拆迁管理条例(2001年6月13日)

(二) 建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知(2004年1月1日)

(三) 城市房屋拆迁工作规程(2005年10月31日)

五、合同文本

(一) 建筑企业流动资金借款合同

(二) 建设工程借款合同

(三) 基本建设贷款合同(一)

(四) 基本建设贷款合同(二)

(五) 建设工程施工合同(示范文本)

(六) 国有土地使用权出让合同示范文本(2000年10月31日)

(七) 保证担保借款合同(参考文本)

(八) 抵押担保借款合同(参考文本)

(九) 商品房买卖合同说明

(十) 房屋买卖合同(参考文本)

(十一) 商品房预售定金协议书示范文本

(十二) 委托购房合同(参考文本)

(十三) 北京市商品房预售合同

(十四) 北京市商品房认购书

六、施工管理

(一) 中华人民共和国建筑法(1998年3月1日)

(二) 建设工程质量管理条例(2000年1月30日)

(三) 建设工程安全生产管理条例(2004年2月1日)

(四) 建设部关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知(1998年5月12日)

(五) 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定

(六) 房屋建筑工程质量保修办法(2000年6月30日)

(七) 房产测绘管理办法(2001年5月1日)

(八) 建设工程质量检测管理办法(2005午11月1日)

(九) 建筑工程安全防护、文明施工措施费用及使用管理规定(2005年9月1日)

(十) 最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(2005年1月1日)

(十一) 房屋建筑工程质量保修书

(十二) 建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见(2006年7月6日)

七、房地产交易

(一) 城市房地产转让管理规定(2001年8月15日)

(二) 北京市城市房地产转让管理办法(2003年9月2日)

(三) 商品房销售管理办法(2001年4月4日)

(四) 城市商品房预售管理办法(2004年7月20日)280

(五) 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2003年6月1日)

(六) 关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知(2006年7月6日)

八、房屋权属管理

(一) 城市房屋权属登记管理办法(2001年8月15日)

(二) 建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(2002年5月1日)

(三) 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(摘录)

九、房地产金融

(一) 中华人民共和国担保法(1995年10月1日)

(二) 城市房地产抵押管理办法(2001年8月15日)

(三) 贷款通则(1996年6月28日)

(四) 个人住房贷款管理办法(1998年5月9日)

(五) 最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释(2000年12月13日)

(六) 建设部关于规范房地产市场外资准人和管理的意见(2006年7月11日)

(七) 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知(2006年5月29日)

快速链接

(一) 房地产企业的开发条件、经营资质及相关法律责任

1.《城市房地产开发经营管理条例》第10条—第40条

2.《房地产开发企业资质管理规定》第1条—第28条

3.《城市商品房预售管理办法》第10条—第17条

4.《商品房销售管理办法》第6条—第13条

(二) 房屋买卖合同的相关问题

1.《商品房销售管理办法》第2条—第4条、第16条

2.《中华人民共和国合同法》第37条、第44条、第52条、第62条、第130条—第175条

3.《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释　(一) 》第9条、第10条

4.《城市房地产开发经营管理条例》第24条、第27条、第28条、第33条

5.《城市商品房预售管理办法》第9条、第10条

(三) 商品房预售合同登记备案的相关问题

1.《中华人民共和国合同法》第36条、第37条、第44条

2.《北京市城市房地产转让管理办法》第40条—第42条

3.《城市房地产开发经营管理条例》第27条

4.《城市商品房预售管理办法》第10条、第12条、第13条

5.《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法若干问题的解释　(一) 》第9条

(四) 房屋的销售广告及其相关宣传材料的说明、限制及法律责任

1.《中华人民共和国合同法》第13条—第20条

2.《商品房销售管理办法》第14条、第15条、第24条

3.《城市商品房预售管理办法》第9条

(五) 房屋的认购、定购、预订的纠纷处理及有关罚责

1.《中华人民共和国担保法》第89条—第91条

2.《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第115条—第122条

(六) 因出卖人恶意违约、实施欺诈行为及与第三人恶意串通所导致的纠纷的法律责任

1.《中华人民共和国合同法》第42条、第52条、第54条、第58条、第93条、第94条、第107条、第112条、第113条、第120条—第122条

2.《中华人民共和国担保法》第49条

3.《北京市城市房地产转让管理办法》第6条、第18条、第38条、第39条、第42条

4.《商品房销售管理办法》第10条、第39条

(七) 因房屋主体质量不合格和房屋质量瑕疵所导致纠纷的处理问题

1.《城市房地产开发经营管理条例》第16条、第17条、第31条、第32条、第37条

2.《商品房销售管理办法》第30条—第35条

3.《建设工程质量管理条例》第39条—第41条

4.《房屋建筑工程质量保修办法》第3条、第6条—第19条

5.《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第1条—第15条

(八) 房屋面积误差的处理问题及相关赔偿

1.《商品房销售管理办法》第18条—第21条

2.《北京市城市房地产转让管理办法》第34条、第35条、第46条—第49条

3.《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第10条—第12条

(九) 房屋租赁纠纷的处理

1.《中华人民共和国合同法》第212条—第236条

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第52条—第55条

(十) 商品房买卖与担保贷款的相关处理问题

1.《城市房地产抵押管理办法》第3条

2.《个人住房贷款管理办法》第2条—9条

3.《最高人民法院关于适用(中华人民共和国担保法若干问题的解释》第7条一第10条

4.《中华人民共和国担保法》第5条