房屋租赁合同纠纷判决书~房屋租赁合同纠纷判决书 租赁合同年限有争议

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• 1、民事判决范文
• 2、房屋租赁合同纠纷判决书
• 3、以承包经营或联营的方式掩盖转租的目的，合同效力如何？2020-10-02

民事判决范文

杭州瑞铭贸易有限公司诉浙江来伊份食品有限公司房屋租赁合同纠纷案

金华市婺城区人民法院

民事判决书

〔2012〕金婺民初字第3112号

原告：杭州瑞铭贸易有限公司。

法定代表人：郑闯。

委托代理人：吴肖臣，浙江浙杭律师事务所律师。

被告：浙江来伊份食品有限公司。

法定代表人：施辉。

委托代理人：赵本有。

委托代理人：王珍。

原告杭州瑞铭贸易有限公司（以下简称瑞铭公司）为与被告浙江来伊份食品有限公司（以下简称来伊份公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2012年12月12日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序由审判员陈小玲独任审判，先后于2013年1月14日、2月5日公开开庭进行了审理。原告瑞铭公司的委托代理人吴肖臣、被告来伊份公司的委托代理人赵本有、王珍到庭参加诉讼。在诉讼过程中，双方曾进行庭外协商，未果。本案现已审理终结。

原告瑞铭公司起诉称：2011年12月9日，原、被告签订《场地租赁合同》1份，约定原告将位于金华市双龙南街307号营业用房2间出租给被告，租期为2011年12月25日至2014年12月24日，年租金22万元，租金先付后用，每年一付，付款日期每年11月25日。

2011年12月29日，经金华工商部门登记，被告在承租地金华市双龙南街307号成立来伊份公司金华双龙南街二店。合同约定的租金支付日到期后，原告多次催讨，并曾发律师函给被告，要求支付租金及滞纳金，直至2012年12月26日，被告仍拖延拒付租金并仍使用承租房屋。原告认为，被告的行为已经构成违约，给原告造成经济损失，根据《场地租赁合同》第二条、第五条、第七条，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。为维护原告的合法权益，根据合同法第二百二十六条、民诉法第二十四条等规定，请求法院：1．判令解除原、被告之间的《场地租赁合同》，由被告向原告支付违约金10万元；2．判令被告承担诉讼费用。在庭审过程中，原告当庭增加一项诉讼请求，即由被告支付租金至合同解除之日止。

为证明上述事实及主张，原告向本院提交的证据有：

1．2011年12月9日的场地租赁合同1份，证明原、被告之间存在租赁关系的事实；

2．从金华市工商局江南分局调取的授权委托书、证明各1份，证明原告经金华市江南红旗大酒店有限公司书面授权，将涉案房产依法、依约转租给被告，且被告事先明知的事实；

3．2012年12月7日律师函、国内特快专递邮件详情单各1份，证明被告收到原告律师函后仍拒付租金；

4．2011年12月5日的场地租赁合同1份，证明原告与金华市公元大厦商业管理有限公司（以下简称大房东）存在租赁关系的事实。

被告来伊份公司答辩称：被告不是拒付租金，租金之所以未付是因为在2012年11月22日收到大房东的书面通知，大房东告知其于2012年11月22日已经发函原告要求解除金华市双龙南街307号营业房的场地租赁合同，要求被告在2012年12月30日前搬离租赁场地，被告认为原告有可能丧失继续履行合同的能力才暂时中止履行支付租金的义务，并通过快递书面通知原告，表达了被告愿意支付租金、继续履行合同的意愿，但原告应提供相应担保，保证不会影响被告对承租场地的使用。因此，未付租金是依法行使不安抗辩权，不属于合同约定的违约行为，被告不存在违约，原告要求支付违约金的请求应予驳回。对于解除合同的请求，基于原告与大房东之间的合同已经解除，被告同意解除合同，同意支付房屋实际使用期间的租金，也不排除就损失向原告主张权利。

为证明上述事实及主张，被告向本院提交的证据有：

1．场地租赁合同1份（与原告证据1相同），证明双方存在租赁关系；

2．授权委托书1份，该委托书是第一次原告给被告办理工商登记之用，因工商部门认为地址、门牌号码不明确不予办理，已将原件还给原告，被告留复印件，原告证据2的委托书就是原告第二次给被告办理工商登记作备案。依据授权书，被告并不清楚原告与大房东之间是授权关系还是承租关系，不清楚被告承租的房屋是不是由原告转租，被告发函目的就是让原告确认该事实，但至今没有得到正面回复；

3．通知、关于解除《场地租赁合同》的通知各1份，证明大房东通知原告解除合同，同时通知被告2012年12月30日前搬离承租场地，被告有合理理由认为原告可能丧失履行合同能力，所以没有按期支付租金；

4．律师函（与原告证据3相同）、函各1份，证明原告的律师函与起诉状的诉请、后来的变更诉请不一致，表明原告立场不定，让被告无所适从；

5．联络函2份及挂号、快递单据各1份，证明原告已收到联络函，被告收到大房东通知后已以书面形式及时、明确的通知原告被告将暂时中止履行支付租金的义务，待有证据证明原告恢复履约能力或提供了相应担保被告立即支付租金。

以上证据1-4（除证据3的通知），均为扫描件的复印件。

在审理过程中，本院依法组织双方诉讼代理人对上述证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：

一、对原告提供的证据

被告均无异议，律师函、补充证据已收到，授权委托书未收到。经审核，本院依法对原告证据的证明力予以确认。

二、对被告提交的证据

原告认为被告的举证已超过举证期限，对此保留意见，在此基础上质证如下：对证据1、2无异议，证据2进一步证明对原告转租的事实被告与房东都清楚；证据3的两份通知没有收到，对证据三性均有异议，大房东通知的内容原告知悉，该内容同时证明被告知悉大房东解除合同的理由是违法转租，被告也清楚违法转租事实上不成立；对证据4无异议，因被告是一般违约所以发律师函要求支付租金及滞纳金，因被告已构成严重违约所以再次发律师函要求解除合同、支付违约金；证据5的两份联络函未收到，但原告对第一份联络函中被告的态度是知道的，即被告以违法转租为由拒付租金。经审核，本院依法对被告证据的证明力予以确认。

在审理过程中，本院为查明案件事实，依法向大房东调取了相关证据：关于解除《场地租赁合同》的通知、《关于金华市公元大厦商业管理有限公司擅自解除场地租赁合同的回复》、函、证明。经庭审质证，原、被告双方对本院调取的证据均无异议。

综上，根据上述已确认证明力的证据及双方诉讼代理人的当庭陈述，本院确认本案事实如下：

2011年12月9日，原、被告签订《场地租赁合同》1份，合同约定，原告将位于金华市双龙南街307号的营业房两间出租给被告，总计面积约90平方米；租期3年，自2011年12月25日至2014年12月24日；租金（含税）每年22万元，租金先付后用，每年支付一次，付款日为每年11月25日，第一年租金在合同签订后3天内支付；被告支付1万元作为押金，合同期结束后，原告在被告结算清水电费3日内无息返还押金；第五条约定，被告有以下情形之一的视为违约，其中第1项约定被告逾期缴纳或未足额缴纳租金及其他费用超过10日，应按每日应付租金和费用的1‰支付滞纳金，超过30日，甲方有权终止合同；第七条第3项约定，在合同有效期内，因下列原因可变更或终止合同：经双方协商一致可变更或终止合同；任何一方严重违约或者任何一方擅自提前解除合同，须向守约方赔偿人民币10万元；等等。合同签订后，被告按约交付了第一年租金，并在原告协助下办理了相关证照如期经营。2012年11月22日，大房东向被告发出“通知”1份，并附有关于解除《场地租赁合同》的通知1份。“通知”载明，“浙江来伊份食品有限公司：我公司于2012年11月22日已正式发函给杭州瑞铭贸易有限公司关于金华市双龙南街307号（场地门牌号295-297）营业房的《场地租赁合同》解除通知，请贵公司该门店在2012年12月30日之前搬离该场地。特此通知！敬请配合！”关于解除《场地租赁合同》的通知载明，“杭州瑞铭贸易有限公司：贵公司于2011年12月5日同我公司签订《场地租赁合同》一份，约定由贵公司承租我公司位于金华市双龙南街307号（场地门牌号295-297）营业房两间，租期自2012年1月1日起至2017年12月31日止，并约定了违约责任等。合同签订后，贵公司没有依约履行合同，而是将场地转租给浙江来伊份食品有限公司用于经营食品。经调查，贵公司与浙江来伊份食品有限公司均为独立法人，无隶属关系。贵公司的行为违反了双方约定和合同法相关规定，现按照合同法规定通知贵公司：双方所签订《场地租赁合同》解除。特此通知。2012年11月22日”。2012年12月5日、2013年1月9日，被告先后以快递、挂号信方式将大房东的认为原告违法转租要与原告解除合同、要求被告限期搬离经营场地，以及被告将依照合同法行使不安抗辩权，在原告与大房东纠纷解决前暂时中止支付租金，待原告有履约能力或提供担保之下将立即支付相应租金等内容函告原告，并要求原告作出书面答复。2012年12月7日，原告发律师函给被告，认为原告不存在违法转租情形，对此被告是明知的，被告借此故意拖延甚或拒付租金是违约行为，除应在收到律师函后两个工作日内支付租金外，还应按每日220元的标准支付滞纳金。同月26日，原告再次给被告发律师函，认为逾期支付租金已超一个月，属于严重违约，依照合同约定将解除双方签订的合同，并承担支付违约金的责任。另查明，被告自逾期后至今，未履行支付第二年度租金的义务。

同时查明，2011年12月5日，原告与大房东签订《场地租赁合同》1份，合同约定，大房东提供位于金华市双龙南街307号金华市江南红旗大酒店有限公司场地门牌号（295-297）营业用房两间，总计面积约90平方米；大房东向原告提供有效的房屋权属证明，以便原告办理营业执照和其他相关证件使用；租期5年，自2012年1月1日至2017年12月31日；租金（含税）：第一年131400元，第二年137970元第三年144868元，第四年156457元，第五年168974元，租金先付后用，每年支付一次，付款日为每年1月1日，第一年租金在合同签订后10日内支付；原告经大房东同意可以转租、分租租赁场地，但不得将租赁场地以任何形式作债务抵押、对外担保及抵偿债务，不得变更经营主体和经营内容、用途；合同同时就违约责任等作了约定。2012年11月23日，原告向大房东发出《关于金华市公元大厦商业管理有限公司擅自解除场地租赁合同的回复》，认为原、被告的合作经过大房东同意，有书面文字记录，工商部门有备案，整个过程合法合理，不存在违约行为，大房东单方面擅自解除合同将承担违约后果。12月26日，原告再次发函大房东，同意解除双方签订的《场地租赁合同》，同时认为大房东违约应支付违约金等。

本院认为：2011年12月9日原、被告签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一经签订，对合同各方均有约束力。一、关于解除。结合本案，涉案合同系基于原告与大房东签订的《场地租赁合同》而存在，即涉案合同属于转租合同，原告将其2011年12月5日从大房东处承租的两间营业房于12月9日转租给被告经营之用。之后，三方相安无事，直至2012年11月22日大房东要求解除其与原告所签租赁合同纠纷的发生。2012年12月26日，原告同意解除合同。基于此，涉案合同失去了其存续的基础，对于原告要求解除涉案合同的诉请，被告表示认可。故，对原、被告业已达成一致的解除2011年12月9日双方所签《场地租赁合同》的内容，本院依法予以确认。二、关于违约。本案争议焦点是被告逾期未支付租金的行为是否构成违约。从庭审查明的事实看，2012年11月22日被告收到了来自于大房东的要求其在2012年12月30日前搬离经营场地的书面通知，这恰好在涉案合同约定的租金支付日11月25日之前，大房东要求被告搬离场地的理由就是原告违反合同约定将营业房交与被告经营，其已向原告发出解除合同的通知。被告在收到大房东通知后曾发函原告，要求在原告了结其与大房东纠纷或出具其具有继续履行涉案合同能力的担保之下即支付租金。本院认为，导致本案诉讼发生，原告应负完全责任，其转租行为遭到了来自于大房东的反对，在涉案合同约定的付款日届满之前，未妥善处理好其与大房东之间的纠纷，导致被告无所适从，况且，被告在收到大房东通知后也及时向原告作了通报，被告作为涉案合同相对方已尽到了其应尽的义务，其依法行使不安抗辩权有据可依，本院予以支持。故被告未交付租金非出自其主观意愿，不构成违约。三、关于租金。鉴于被告未搬离经营场地及原告与大房东解除合同时间为2012年12月26日这两个事实，原告对其与大房东的合同解除前的租赁物享有使用权，原告根据涉案合同约定向被告收取租金的权利仅限其与大房东合同解除前存在，无权就解除合同后被告仍在使用的租赁物主张权利，即被告应当向原告支付的第二年度租金为2012年12月25日、26日两日的租金1205元，原告要求支付至涉案合同解除日止的租金的请求，于法无据，本院不予支持。综上，对原告诉请及被告抗辩中合法有据的部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条之规定，判决如下：

一、解除2011年12月9日原告杭州瑞铭贸易有限公司与被告浙江来伊份食品有限公司签订的《场地租赁合同》；

二、被告浙江来伊份食品有限公司于本判决生效之日即支付原告杭州瑞铭贸易有限公司租金1205元；

二、驳回原告杭州瑞铭贸易有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费1150元（已减半收取，原告已预交），由原告杭州瑞铭贸易有限公司负担1125元，由被告浙江来伊份食品有限公司负担25元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。

审　判　员陈　小　玲

二〇一三年三月十五日

书　记　员吴　昱　媛

房屋租赁合同纠纷判决书

房屋租赁合同纠纷案民事判决书（案例）

某某人民法院

民事判决书

字第00936号

原告某某，女，1968年1月2日出生，汉族，个体工商户。

委托代理人某某 ，系昌图县维权法律服务所法律工作者。

被告某某 ，男，1989年2月14日出生，汉族，个体工商户。

委托代理人某某，系昌图县148法律服务中心法律工作者。

委托代理人某某（系被告父亲），男，1962年10月20日生，汉族，无职业。

原告某某诉被告某某 房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月30日立案受理后，依法由审判员褚亚兴适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告某某及其委托代理人某某 ，被告某某 及其委托代理人某某、某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告某某诉称：2014 年5月原告将自己所有的门店出租给被告，租期为一年，合同到期后，被告既未续签合同，也未缴纳租金。被告的行为给原告造成了一定的经济损失，侵犯了原告的合法利益。现要求被告立即腾退租用的房屋，给付从2015年5月8日至腾退房屋日为止的租房费20 000元。并由被告承担本案的诉讼费。

被告某某 未做书面答辩，庭审中辩称：原告所诉与事实不符，原、被告的租赁合同不是一年而是五年，故要求驳回原告的诉讼请求。

原告某某向本院提交以下证据：

1、商业门店房屋租赁合同一份，欲证明原、被告签订的合同租赁期为一年，租金为每年80 000元的事实。

该证据经庭审质证，被告对其真实性没有异议，但未能对租赁期限为五年提供充分证据加以证明，故对原告的证明目的予以确认。

被告某某 向本院提交以下证据：

1、房屋转租协议一份，欲证明被告自2013年3月21日承租原告房屋的事实。

该证据经庭审质证，原告有异议，认为该证据没有原告的签字，不能确认原、被告形成租赁关系的事实。但同时承认该房屋于2013年3月出租给某某朋友的事实。故对被告通过转租形式于2013年3月21日至2013年5月9日承租原告房屋的事实予以确认。

2、 省家庭居室装饰装修合同、预算书、授权委托书、某某身份证复印件（系该装修公司员工）各一份，欲证明2013年3月28日到2013年5月28日被告租住原告房屋装修费397 800元的事实。

该证据经庭审质证，原告无异议。本院予以确认。

3、某某证人证言一份，欲证明被告装修花费397 800元的事实。

该证据经庭审质证，原告无异议。本院予以确认。

4、某某证人证言一份（内容如下：原、被告都是朋友关系，被告要租房子，我就带被告去原告哪里了，当初说一年租金8万元，被告说想多签几年，原告说一年一签吧，当初说有我在，这事不能差），欲证明原、被告签订的合同时约定租赁五年，一年一签的事实。

该证据经庭审质证，原告无异议。本院予以确认。

5、某某证人证言一份（内容如下：2013年5月份租房子的时候去原告的门店，开始的时候我们说5年，说一年一签，原告说有信仰的人，不能因为这个差事，今年签合同的时候，我给我弟弟送房费，去原告家里签合同去了，我弟弟说不用了，房租涨价了，涨到15万元），欲证明原、被告租赁期限为五年，一年一签，被告因房租涨价没有续签合同的事实。

该证据经庭审质证，原告无异议。本院予以确认。

6、音频资料一份，欲证明2015年5月3日晚上7点30分，原告、原告丈夫、被告、被告父亲，原告将房租涨到15万元，原、被告没有达成协议的事实。

该证据经庭审质证，原告无异议。予以确认。

依据上述证据及结合当事人在庭审中的陈述，确认本案的事实为：

2014年5月7日，经原、被告协商，原告将位于昌图镇站前街原水利打井队楼，现千福宾馆南侧一、二层门店出租给被告经营。该合同到期后，双方于2014年5月14日续签了商业门面房屋租赁合同，双方约定出租期限为一年，自2014年5月8日至2015年5月7日止，年租金为8万元整。同时约定合同到期后，如被告续租，下一年房租随行就市，租赁期满原告有权收回出租房屋。租赁方应如期交还，租赁方要求续租，则必须在租赁期满前两个月通知出租方，经同意后重新签订租赁合同。合同到期后双方因租金事宜未达成协议，致使双方未能达成续租协议。

本院认为，原告某某作为房屋所有权人与被告签订的房租租赁合同合法有效。现租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现双方因房屋租金未达成续签协议，原告要求收回房屋的要求符合法律规定。被告应将该房屋交付给原告。原告要求被告承担逾期占用房屋房租费的请求符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、第一百三十四条一款（七）项之规定，判决如下：

一、被告某某 于本判决发生法律效力后五日内将占用原告的一、二层门店交还原告。

二、被告某某 于本判决发生法律效力后五日内给付原告某某逾期占用房屋房费19710.00元（自2015年5月8日起至2015年8月8日止）。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费67元，由被告某某 负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。

审 判 员

年月日

书 记 员

法律依据:

《中华人民共和国民法典》

第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

以承包经营或联营的方式掩盖转租的目的，合同效力如何？2020-10-02

   实践中，经常出现此种现象：甲作为出租方将商铺出租给乙，并且明确约定乙未经甲同意，不得擅自将商铺转租给第三人。而承租方乙为了规避“不得转租”的约定及法律规定，与第三人丙签订了《承包经营协议》或者《联营协议》以此达到转租的目的，那么此种情形下《承包经营协议》或者《联营协议》的效力如何呢？

  笔者拟从法律规定、司法实践、次承租人的自我保护三个方面探讨此问题。

（一）法律规定

合同的效力判断无需从正面判断，而是判断合同是否存在可撤销、效力待定、无效等情形，如果没有，则反向证明合同有效。

民事法律行为有效要件 《民法总则》/《民法典》

A143 具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

合同的生效

《合同法》

A44 依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

《民法典》

A502（1） 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

可撤销合同

《合同法》

A54 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

（一）因重大误解订立的；

（二）在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

《民法总则》/《民法典》

A147 【重大误解实施的民事法律行为的效力】基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

A148【以欺诈手段实施的民事法律行为的效力】一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

A149【第三人欺诈的民事法律行为的效力】第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

A150【以胁迫手段实施的民事法律行为的效力】一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

A151【显失公平的民事法律行为的效力】一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

（注：《民法典》全面吸收《民法总则》的规定，《民法总则》对《合同法》的规定作出了修改，应当适用《民法总则》的规定。

1.删除“可变更”的规定；

2.将乘人之危与显失公平的情形进行合并，统称显失公平。

效力待定的合同

（1）限制行为能力人依法不能独立订立的合同，效力待定

《合同法》

A47限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。

《民法总则》/《民法典》

A45 限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。

（2）因无权代理（但不构成表见代理）订立的合同，效力待定

《合同法》

A48（1）行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

《民法总则》/《民法典》

A171（1）行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。

《合同法解释（二）》

A12 无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。

《民法典》

A503 无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务 或者接受相对人履行的（新增） ，视为对合同的追认。

无效的合同

《合同法》

A52 有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

A53 合同中的下列免责条款无效：

（一）造成对方人身伤害的；

（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

《民法典》

A153 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

A154 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

A144 无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。

A156 民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

A506 合同中的下列免责条款无效：

（一）造成对方人身损害的；

（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

虚伪行为与隐藏行为效力 《民法总则》/《民法典》

A146 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

 无权处分的事实不影响合同的效力

（1）买卖合同

《合同法》

A132 出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。

法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

《买卖合同司法解释》

A3（2）   出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

《民法典》 A597 因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

（2）租赁合同

《合同法》

A228 【租赁物的权利瑕疵】因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。

《城镇房屋租赁合同解释》

A15 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定 无效 。但出租人与承租人另有约定的除外。

A16 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

A17 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

《民法典》

A723 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。

第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。

A717 承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

A718 出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

A719 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

  通过对合同效力的法律规定的梳理，我们可以得知判断“以承包经营或联营的方式掩盖转租的目的” 合同效力主要研究虚伪行为与隐藏行为的效力以及无权处分的事实不影响合同的效力的法律规定即可，下面笔者拟对此展开详细论述。

1 、虚伪行为与隐藏行为

（1）虚伪行为的构成要件

①须为有相对人的意思表示

②表意人的外在表示与内心真意不符

③须表意人与相对人通谋。通谋：表意人为虚伪表示，相对人表示同意，即“双方一致的意思是表达出来的意思不在双方之间生效”。

  笔者认为乙与丙签订的《承包经营协议》或者《联营协议》，因双方的一致意思是不在双方间发生承包/合作关系，因此《承包经营协议》或者《联营协议》系虚伪行为，无效，但不得对抗善意第三人。

（2）隐藏行为的构成要件

①表意人具有真实的意思表示

②表意人另外作成虚伪行为

③以虚伪行为隐藏真实的意思表示

  笔者认为乙与丙间的真实意思表示是达成租赁协议，属于隐藏行为，不因被隐藏的事实而无效。乙与丙间的租赁协议的效力，适用租赁合同的效力规则认定。

2 、无权处分的事实不影响合同的效力

   （1）《民法典》生效前

依据我国通说观点，“擅自出租他人之物”属于“广义上的无权处分”。根据《合同法》228条的规定，可以推定：擅自出租他人之物的事实，不影响租赁合同的效力，无法律规定的效力瑕疵的，该租赁合同有效。

  但是根据《城镇房屋租赁合同解释》16条的规定，可以推定：房屋租赁合同的非法转租，转租合同无效。因此，《城镇房屋租赁合同解释》16条系《合同法》228条的特别规定。

（2）《民法典》生效后

   《民法典》723条对《城镇房屋租赁合同解释》16条作出了修改，即规定：擅自转租的，擅自转租的事实不影响转租合同的效力，无法律规定的效力瑕疵的，转租合同有效，但对出租人不具有法律约束力。

（二）司法实践

以关键词“案由：房屋租赁合同纠纷；全文：承包经营 ；全文：转租；法院省份：云南省；文书类型：判决书”为检索条件，共检索到判决书112篇，其中符合条件的3篇。

案号 案例名称 裁判说理

（2018）云0702民初691号王东与杨震亚、唐瑞祥房屋租赁合同纠纷一审民事判决书原告王东及其客栈管理人签订的上述合同名为承包经营合同，实为客栈转租协议，现原告抗辩称上述协议系经营权的转包，并非房屋转租并无法律依据，本院不予支持

（2019）云07民终682号王东、杨震亚房屋租赁合同纠纷二审民事判决书本院认为，出租物的使用价值是出租人基于物权所享有的财产权利，具有排他性，在没有特殊约定的情况下，只能由出租人享有。租赁合同中关于禁止转租或获得出租人同意方可转租的约定多是出于此考虑。本案中，双方当事人在合同中也明确约定了不得转租的事项，其实质意义就是禁止上诉人通过转租获利，上诉人辩解与他人签的是“承包经营合同”而不是租赁合同，但是当对合同条款的文义解释与对合同内容的整体性解释相矛盾时，应综合运用文义解释、目的解释等方法，确定合同的真实意思。其所谓的“承包经营”的收益中也包含他人因使用被上诉人的房屋所支付的费用，在这个层面，上诉人这一“承包经营”行为对被上诉人的权利侵害，与“转租”并无不同。从当事人禁止转租的合同本意来讲，被上诉人主张上诉人存在违约行为，应予支持。

（2019）云01民终1087号翟伟志、李红波房屋租赁合同纠纷二审民事判决书本案中被告与第三人的法定代表人签订《项目联合经营合同》将涉案房屋交由第三人使用，该合同名为《项目联合经营合同》，但结合该合同内容可以看出，被告虽以涉案房屋“出资”，但并不参与第三人经营决策，且其所获收益固定，与第三人经营的盈亏无关，亦不与第三人共担风险，该合同约定并不符合合伙联营合同的特征，而被告将涉案房屋交付第三人使用从第三人处取得固定收益的合同主要内容符合租赁合同的“将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的特征，故被告与第三人签订的《项目联合经营合同》实为租赁合同，因此被告与第三人之间形成了转租

从法院的判决，我们可以得知在认定乙丙间的合同是真正的《承包经营合同》/《联营合同》，还是实为《租赁合同》的依据主要有：是否参与经营决策、是否收益固定、是否共担风险等。

（三）次承租人的自我保护

1、《民法典》生效前

根据《合同法》第58条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 来向承租人主张财产返还责任。承租人应当向次承租人返还依据无效的转租合同所获得的租金；次承租人应当向承租人支付实际占有租赁房屋期间的占有使用费（一般按照转租合同中约定的租金标准）；二者的金额基本一致。此时，最大的损失为次承租人对租赁房屋进行装饰装修的投入，双方按照过错比例进行分担。

2、《民法典》生效后

根据《民法典》723条可以推定，擅自转租的，擅自转租的事实不影响转租合同的效力，无法律规定的效力瑕疵的，转租合同有效，但对出租人不具有法律约束力。由此，当出租人拒绝追认时，次承租人可以根据《合同法》113条或114条的规定向承租人主张损害赔偿或违约金。

《合同法》

A113（1） 【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

A114【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《民法典》

A584当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

A585当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

由此，我们可得知《民法典》加大了对次承租人的保护力度。

      综上，本文拟从法律规定、司法实践、次承租人的自我保护三个方面对“以承包经营或联营的方式掩盖转租的目的”的合同效力展开了探讨，但因笔者自身知识水平以及实务经验所限，对此问题的认识还不够深入，望各位予以批评指正。